Brandschutz – Pflichten der Hauseigentümer
Brandschutz ist eine Pflicht für Vermieter und Mieter. Hier ein Überblick, wie die Rechtsgrundlage aussieht und was bei Nichteinhalten für Folgen entstehen können. Unser Autor Reto Ramstein, Jurist, hat die wichtigsten Punkte zusammengefasst (Stand 2014).
Zur Vermeidung von gefährlichen Brandherden und für den Schutz von Personen und Sachen werden kantonale Brandschutzvorschriften erlassen. Die Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen (VKF) hat auch Brandschutzvorschriften erlassen, welche in allen Kantonen gültig sind.
Quellen: Gebäudeversicherung Kanton Zürich, GVZ, gvz.ch/Feuerpolizei; Amt für Feuerschutz des Kantons St. Gallen, Brandschutzvorschriften, afs.gvasg.ch/home/brandschutz/Downloads/Brandschutzvorschriften.html; Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen, Brandschutzvorschriften,praever.ch/de/bs/vs/Seiten/default.aspx).
Freihaltung von Fluchtwegen
Gemäss der Brandschutzrichtlinie der VKF müssen alle Treppenanlagen, Korridore, Ausgänge und Verkehrswege, die als Fluchtwege dienen, jederzeit frei und benutzbar gehalten werden. Sie dürfen keinen anderen Zwecken dienen. Ausserdem müssen Bauten und Anlagen für den raschen und zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr jederzeit ungehindert zugänglich sein.
(Quellen: Mieterverband, M&W-Artikel, Brandschutz im Treppenhaus ist lebensnotwendig, mieterverband.ch/fileadmin/alle/M_W/M_W_2_09.pdf; hausinfo.ch, Die Hausordnung: Regeln für das Zusammenleben, hausinfo.ch/de/home/recht/mietrecht/checkliste-mietvertrag/hausordnung.html).
Überwachung von gefährlichen Brandherden in den Mietwohnungen
Alte und defekte Elektrogeräte, eingeschaltete und vergessene Herdplatten, Kerzen, Grillgeräte und Raucherartikel gelten als gefährlichste Brandherde und müssen vom Mieter / von der Mieterin mit der notwendigen Sorgfalt überwacht und kontrolliert werden.
(Quelle: Beratungsstelle für Brandverhütung BFB, Zuhause kann es brandgefährlich sein, bfb-cipi.ch/Brandverhuetung/Brandgefahren.htm).
Haftung bei einem Brand
a) Mietobjekt ist vollständig zerstört.
Brennt eine Mietwohnung völlig ab und ist der Brand weder vom Mieter noch vom Vermieter zu verantworten, so kann letzterer seine Hauptleistung – die Zurverfügungstellung der Mietsache an den Mieter/ die Mieterin – objektiv nicht mehr erbringen; der bestehende Mietvertrag erlischt deshalb entschädigungslos und ohne Kündigung (Art. 119 OR). Der Vermieter muss dem Mieter / der Mieterin keine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen. Hat der Mieter / die Mieterin einen Totalbrand verursacht und ist die Mietwohnung völlig zerstört, so muss er/sie bis zum ersten Kündigungstermin den Mietzins bezahlen; der Vermieter wäre zudem berechtigt, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen, und der/die schuldhafte Mieter(in) müsste Schadenersatz leisten (Art. 257f Abs. 3 oder Abs. 4 OR).
b) Mietobjekt ist teilweise zerstört.
In den meisten Fällen ist jedoch eine Mietwohnung auch nach einem Brand noch teilweise bewohnbar, weshalb der Mietvertrag gültig bleibt. Solche Brände sind auch häufig auf die Unachtsamkeit oder fahrlässiges Verhalten des Mieters / der Mieterin zurückzuführen, welcher/welche gegenüber dem Vermieter für Schäden am Gebäude/Mietobjekt schadenersatzpflichtig wird und immer noch den vollen Mietzins bezahlen muss.
Hat der Mieter/die Mieterin den Brand nicht verschuldet, so kann er/sie vom Vermieter eine angemessene Mietszinsreduktion verlangen. Der Vermieter muss auch Schadenersatz an den Mieter / die Mieterin nach Art. 97 OR leisten (z.B. für beschädigte Möbel, notwendiger Hotelaufenthalt), wenn er für den Brand selber verantwortlich ist. Schliesslich kann der Mieter / die Mieterin verlangen, dass der Mangel beseitigt und die notwendigen Reparaturarbeiten am Mietobjekt vorgenommen werden. Falls dies nicht innert nützlicher Frist geschieht, so kann der Mieter / die Mieterin das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für beide Parteien nicht mehr zumutbar, so kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt werden.
c) Versicherungsdeckung.
Der Schaden wird grundsätzlich durch die obligatorische Brandschutzversicherung gedeckt. Versichert ist das Mietgebäude mit seiner baulichen Hülle, dem Tragwerk, den Installationen und dem Innenausbau. Davon ausgenommen sind Schäden am Mobiliar und den betrieblichen Einrichtungen, welche normalerweise von der Hausratsversicherung des Mieters / der Mieterin übernommen werden. Es lohnt sich zudem eine persönliche Haftpflichtversicherung abzuschliessen, damit Schäden, welche persönlich verursacht werden, auch abgedeckt sind.
(Quellen: HEV Schweiz, Brand in Wohnliegenschaft – Auswirkungen auf Mieten, hev-schweiz.ch; HEV Zürich, Der Zürcher Hauseigentümer, HEV 12/2012 Haftung, hev-zuerich.ch/der_zuercher_hauseigentuemer/jahr-2012/dzh-art-201212_12.htm)
Autor: Reto Ramstein, Jurist
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