Was macht ein Immobiliengutachter genau?

Die Frage nach dem marktgerechten Wert einer Immobilie gerät oft genug zum Streitpunkt – und wird somit zum Fall für einen Immobiliengutachter. Doch womit befassen sich diese Sachverständigen im Detail?

Was macht ein Immobiliengutachter genau?

Was macht ein Immobiliengutachter genau?

Was macht ein Immobiliengutachter genau?

Immobilien als begehrte und beständige Sachwerte

Seit Jahren bewegen sich die Zinsen für sichere Geldanlagen auf einem extrem niedrigen Niveau – nach Abzug der Inflation rutscht die Rendite oft genug in den negativen Bereich. Geldwerte Vermögen verlieren de facto sukzessive an Wert. Die Alternativen: Entweder entscheiden sich Anleger für riskantere Anlageformen und laufen damit Gefahr, bei den obligatorischen Marktschwankungen deutliche Verluste zu realisieren, oder sie konzentrieren sich auf echte Sachwerte. Hier kommen Edelmetalle, allen voran Gold, Platin und Silber, aber auch Wertgegenstände und nicht zuletzt Immobilien in Frage.

Gerade Immobilien stellen einen wichtigen Bestandteil einer nachhaltig aufgesetzten Altersvorsorge dar, sichern sie doch einen mietfreien Ruhestand. Doch sie können im Laufe der Jahre auch deutlich an Wert gewinnen, wenn Lage, Zustand und Nachfrage stimmen.

Eigentum verpflichtet: Werthaltiges bedarf der Pflege

In Bezug auf den Wert spielen also verschiedene Faktoren eine Rolle, die ein Immobiliensachverständiger explizit beachten muss. Dazu zählen beispielsweise:

  • die Lage, also die umgebende Infrastruktur, die Verkehrsanbindung, die Entfernungen zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen der medizinischen Versorgung sowie die Attraktivität des Umfeldes und die Umweltbelastungen,
  • der technische und bauliche Zustand der Bausubstanz, der Rohr- und elektrischen Leitungen, der Dacheindeckung und Heizung sowie des Kellers, der Fassade, der Aussenanlagen und eventueller Nebengebäude oder Garagen,
  • der Energiekennwert, der die Energieeffizienz von Heizung, Warmwasseraufbereitung und Dämmung beziffert,
  • eventuelle Lasten auf dem Grundstück, wie zum Beispiel Rechte Dritter,
  • die Marksituation in Form der aktuellen Nachfrage vergleichbarer Objekte und
  • bei Grundstücken der Bodenrichtwert und der Erschliessungsgrad.

Es liegt auf der Hand, dass eine gepflegte und laufend modernisierte Immobilie oder ein Neubau höher bewertet werden, als dies bei alten, sanierungsbedürftigen Objekten der Fall ist. Doch die zahlreichen zu beachtenden Aspekte machen die fundierte Immobilienbewertung so komplex, dass vor allem in Streitfällen Immobilien Gutachten sinnvoll sind.

Wann kommt der Immobiliengutachter ins Spiel?

Grundsätzlich ist ein Immobiliengutachter also damit befasst, den Verkehrswert von Immobilien und von unbebauten Grundstücken entsprechend den gesetzlichen Vorschriften festzustellen. Unter Verkehrswert ist dabei der jeweilige Kaufpreis zu verstehen, der zum aktuellen Zeitpunkt der Erstellung der Immobilien Gutachten zu erzielen ist. Welche Methode dafür zum Einsatz kommt, hängt nicht zuletzt von der Art der Immobilie ab:

  • Vergleichswertverfahren

    Ein Immobiliensachverständiger nutzt in diesem Fall die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte, um daraus den aktuellen Verkehrswert eines Objektes abzuleiten.

  • Ertragswertverfahren

    Dieses Verfahren nutzen Immobiliengutachter vor allem bei vermieteten Immobilien, denn die Miet- und Pachteinnahmen werden als Zinsen bewertet. Gleichzeitig wird die Zeitspanne ermittelt, innerhalb der das Objekt seinen Wert verliert. Mit Hilfe festgelegter Formeln lässt sich daraus der Verkehrswert errechnen.

  • Sachwertverfahren

    In diesem Fall bewertet ein Immobiliensachverständiger das Objekt selbst unter Beachtung des Alters, der Abnutzung und des Modernisierungsgrades – und das vor allem bei selbstgenutzten Objekten.

Ein Sonderfall stellen Industriegebäude dar, die oft genug schon bei Bau auf bestimmte Anforderungen zugeschnitten werden: In Produktionshallen werden Hallenkräne und Entlüftungsanlagen eingebaut, Lagerhallen können hingegen sehr hoch ausfallen, Heizung und Sanitäranlagen sind hingegen oft genug nicht vorgesehen. Damit sind diese Gebäude nur bedingt anderweitig nutzbar, was die Vermarktung schwieriger macht – und das wirkt sich naturgemäss auf den zu erzielenden Verkaufspreis aus.

Derartige Immobilien Gutachten kommen in den unterschiedlichsten Fällen zum Einsatz:

  • bei Immobilienkäufen und -verkäufen
  • bei Scheidungen
  • in Erbfällen
  • zur Bemessung verschiedener Steuern
  • bei Versicherungsschäden
  • für Bilanzen
  • zur Feststellung von Baumängeln
  • bei Zwangsversteigerungen

Entsprechend unterschiedlich können die Immobilien Gutachten ausfallen: Neben den gerichtsfesten Verkehrswertgutachten erstellt ein Immobiliengutachter auch Wertgutachten, Kurzgutachten oder Schadengutachten. Ziel ist es in jedem Fall, mit einem fundierten Immobilien Gutachten eine belastbare Grundlage für weitere Berechnungen und Auseinandersetzungen zu liefern.

© Autorenteam – 19.11.2020 – haus-planen.ch

Weitere Artikel auf Haus-Planen.ch

Weiterführende Tipps im Web