Gebäudereinigung – Sorgfaltspflichten

Gebäudereinigung – Sorgfaltspflichten

Allgemeine Sorgfaltspflicht des Mieters

Jeder Mensch hat Rechte, aber auch Pflichten. Hier auf Haus-Planen.ch gehen wir auf die Sorgfaltspflichten bei der Gebäudepflege ein. Ein Fall für Haus-Planen.ch-Autor und Jurist Reto Ramstein.

Der Mieter / die Mieterin hat dafür zu sorgen, dass die Mietsache sorgfältig gebraucht wird und er / sie auf andere Hausbewohner Rücksicht nimmt. Verletzt der Mieter / die Mieterin diese Pflicht und ist dem Vermieter sowie den anderen Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, kann der Vermieter die Kündigung auslösen (Art. 257f Abs. 1 und 2 OR).

(Quelle: miet-recht.ch, Sorgfalts- und Meldepflicht, miet-recht.ch/pflichten-des-mieters/sorgfalts-und-meldepflicht).

Unterhalt des Mietobjekts

Der Mieter / die Mieterin hat grundsätzlich ein Anrecht auf Unterhalt des Mietobjektes durch den Vermieter. Dies wird als Gegenleistung des Vermieters für den zu bezahlenden Mietzins angesehen. Kleine Mängel muss der Mieter / die Mieterin jedoch auf eigene Kosten beheben. In den allgemeinen Vertragsbedingungen zu den Mietverträgen wird deshalb häufig Folgendes bestimmt: «Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und Mängel zu beheben. Vorbehalten bleibt die Behebung kleinerer Mängel, die dem Mieter obliegt.»

Ein kleiner Mangel liegt vor, wenn die Behebung zwischen Fr. 100 und Fr. 200 kostet und kein Fachmann beauftragt werden muss, so etwa das das Anziehen von lockeren Schrauben oder das Entstopfen von Abflüssen in Bad und Küche (sog. «kleiner Unterhalt»). Der kleine Unterhalt, für den der Mieter / die Mieterin aufkommen muss, umfasst auch defekte Wasserhähne, Steckdosen und Sicherungen, einzelne Kochplatten, zerbrochene Fensterscheiben; Russ im Cheminée/Ofen; Eis auf dem Balkon/der Terrasse, ungepflegter Garten und vernachlässigte Böden. Die Unterhaltspflicht des Mieters ist deshalb auf Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten beschränkt, die er selber mit einfachen Handgriffen ausführen kann und die mit geringen Kosten verbunden sind. Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten ausserhalb der Räumlichkeiten des Mieters, die ihm zur Verfügung stehen, wie etwa im Treppenhaus oder in der Einstellhalle, gehen jedoch zu Lasten des Vermieters.

Sobald jedoch eine Fachperson für Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten beigezogen werden muss, kann der Mieter vom Vermieter die Übernahme der Kosten verlangen (sog. «gewöhnlicher Unterhalt»). Der Vermieter kann dies nur ablehnen, falls eine Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters / der Mieterin, eine übermässige Abnutzung (z.B. Raucherschäden, zerrissenen Tapeten, grössere Flecken auf dem Teppich etc.) oder ein Missgeschick vorliegt.

(Quellen: hausinfo.ch, Mieter müssen für den kleinen Unterhalt aufkommen, hausinfo.ch/de/home/recht/mietrecht/nutzung/kleiner-unterhalt.html; Der Beobachter, Unterhalt: muss ich das wirklich bezahlen, beobachter.ch/wohnen/miete/artikel/unterhalt_muss-ich-das-wirklich-selber-bezahlen; Schweizerischer Hauseigentümerverband HEV, Tipps für eine stressfreie Wohnungsrückgabe,hev-schweiz.ch/recht-steuern/aktuell/artikel/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=3157&cHash=916239a0f71b4224cd6a9ca308b29b14); Immoscout 24, Dossier Mietrecht, Mietzinsreduktion wegen Mängel, immoscout24.ch/is24web/Content/Article.aspx?lng=de&wl=1&cmsaid=5739&cmscid=55&nav=3&subnav=1); Mieterverband, die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Zügeln,  mieterverband.ch/fileadmin/alle/Dokumente/Mieterinnentipps/MT_Z%C3%BCgeln.pdf.)

Mangelhafter Unterhalt – rechtliche Folgen

Der Mieter / die Mieterin muss dem Vermieter grundsätzlich Schadenersatz leisten, falls er/sie das Mietobjekt oder ein Mietgegenstand – durch mangelhaften Unterhalt – schuldhaft beschädigt. Die konkreten Sorgfaltspflichten des Mieters / der Mieterin werden häufig in der Hausordnung näher bestimmt, welche auch integrierender Bestandteil des Mietvertrags sein können. Zudem ist der Mieter / die Mieterin verpflichtet, Mängel, die er/sie nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter zu melden. Unterlässt er/sie dies, so haftet er/sie für den Schaden, der daraus dem Vermieter entsteht (Art. 257g Abs. 1 OR).

Wenn der Mieter/die Mieterin jedoch beim Gebrauch seiner Mietsache zu stark beeinträchtigt ist und er/sie dies nicht zu verantworten hat (z.B. Schimmelpilz etc.), so kann er/sie für einen bestimmten Zeitraum eine entsprechende Mietzinsreduktion verlangen.

(Quellen: miet-recht.ch, Sorgfalts- und Meldepflicht, miet-recht.ch/pflichten-des-mieters/sorgfalts-und-meldepflicht; Immoscout 24, Dossier Mietrecht, Mietzinsreduktion wegen Mängel, immoscout24.ch/IS24Web/Content/Article.aspx?lng=de&wl=1&cmscid=55&nav=3&subnav=1&cmsaid=4853).

Kompetenz-Tipp: Gebäudereinigung, Umzugsreinigung, Gebäudeunterhalt:

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