Zustandsanalyse Gebäude – Orientierungshilfe für Käufer

Der Kauf einer Immobilie will gut überlegt sein. Allein das Augenmass reicht dabei für das Erfassen des Gebäudezustands nicht aus. Es besteht immer die Möglichkeit, potenzielle Schäden zu übersehen, die langfristig zu ungeplanten hohen Sanierungskosten führen können. Demgemäss gilt es den Istzustand eines Hauses oder einer Eigentumswohnung genau zu kennen, um auf dieser Grundlage eine belastbare Kaufentscheidung treffen zu können, die nicht mit versteckten Kosten verbunden ist. Eine sogenannte Zustandsanalyse für Immobilien dokumentiert entsprechend den genauen Zustand und dient so als Entscheidungshilfe für den geplanten Kauf.

Die Themen im Überblick:

Pflege und Unterhalt sind Pflicht
Der Istzustand von Gebäuden
Das Ziel einer Zustandsanalyse für Immobilien
Sanierungsempfehlungen auf der Grundlage der Zustandsanalyse
Weiterführende Tipps zum Thema

Von der Zustandsanalyse zur Sanierungsempfehlung

Pflege und Unterhalt sind Pflicht

Jedes Gebäude ist im zeitlichen Verlauf komplexen Veränderungen unterworfen. Dazu zählen

Abnutzungserscheinungen durch Bewohnen ebenso
wie Materialermüdung und
Verschleiss der verarbeiteten Bauteile.

Einem Haus sieht man seinen tatsächlichen Zustand nicht auf den ersten Blick an.

Das Erkennen, ob zwischendurch regelmässige Instandhaltungen vorgenommen wurden und das Objekt gut gepflegt ist, bedarf einer ausführlicheren Analyse.

Strukturelle Schäden lassen sich nur durch die Expertise von Bausachkundigen oder Immobilienfachleuten beurteilen. Je nach vorgefundenem Zustand können auch Sanierungsempfehlungen ausgesprochen werden, deren Kosten es ebenfalls in die Gesamtkalkulation zu integrieren gilt. Eine Zustandsanalyse für Gebäude ist eine wesentliche vorbeugende Massnahme vor dem Kauf. Sie ermöglicht eine Werterhaltung und schützt vor der Gefahr, zu einem späteren Zeitpunkt mit hohen Kosten konfrontiert zu sein.

Der Istzustand von Gebäuden

Die bestehende gegenwärtige Beschaffenheitsanalyse einer Immobilie wird auf der Grundlage verschiedener Pläne vorgenommen. Die Installationspläne des Hauses geben Auskunft über die Führung der jeweiligen Leitungen in den Bereichen Heizen, Sanitär, Elektrik und Lüftung.

Relevant sind hierbei auch die bislang durchgeführten Sicherheitskontrollen zur Elektroinstallation und deren Resultate.

Weiterhin interessieren die Bauingenieurpläne als Basis für eine Statikprüfung der diversen Bauteile. Um die grundlegende Gebäudekonstruktion erfassen zu können sind Architekturpläne hilfreich. Häufig sind behördliche Auflagen bei Schutz- und Sanierungsmassnahmen zu erfüllen, beispielsweise bei einem Denkmalschutz. Hier gelten in der Regel kantonale Richtlinien.

Auch die bereits stattgefundenen Sanierungsmassnahmen der Immobilie sind für den Istzustand entscheidend. Dabei interessiert vor allem der zeitliche Rahmen der letzten 10-15 Jahre.

In der Gesamtheit ist der bauliche Zustand des Hauses von Bedeutung. Er entscheidet über mögliche Sanierungsmassnahmen im weiteren Verlauf. Leichte Abnutzungserscheinungen gelten als risikofreier leichter Mangel.

Bei starken Abnutzungsphänomenen werden entsprechende Instandhaltungsmassnahmen empfohlen.

Zustandsanalyse für Immobilien – erkennen, handeln

Das Ziel einer Zustandsanalyse Immobilien

Die Zielsetzung von Zustandsanalysen ist in erster Linie die Feststellung der exakten Kondition eines Gebäudes zum gegenwärtigen Zeitpunkt.

Sie soll

eventuell vorhandene Schwachstellen und Schäden feststellen und
den aktuellen energetischen Stand sowie
die Beschaffenheit der Technik aufzeigen.

Die Analyse zeigt im Sinne einer vorbeugenden Massnahme den allgemeinen Zustand der Immobilie auf und informiert auf dieser Basis den interessierten Käufer über mögliche damit verbundene Kosten. Sie begrenzt so die Gefahr, dass Schäden am Gebäude unerkannt bleiben, die im weiteren Verlauf zu hohen finanziellen Belastungen führen würden.

Weiterhin bildet die Zustandsanalyse die Basis für Entscheidungen zu potenziellen Wartungsarbeiten oder Sanierungsmassnahmen.

Bei den Ausgaben für einen Immobilienkauf werden häufig lediglich die reinen Kaufkosten für das Haus geplant. Ein interessierendes Objekt kann jedoch trotz zu erwartender Renovierungsarbeiten ein sinnvoller Kauf sein, sofern diese Kosten zu den regulären Gesamtausgaben vorab kalkuliert werden.

Die damit verbundenen fachlichen Empfehlungen zu einer Sanierung sind vielfach auch mit einer energetischen Aufwertung verbunden, für die Fördergelder beantragt werden können.

Sanierungsempfehlungen: Wissen was kommt und wissen, was die Kosten sind.

Sanierungsempfehlungen auf der Grundlage der Zustandsanalyse

Eine Gebäudesanierung dient grundsätzlich dem Erhalt des Objektes.

Eine gepflegte und intakte Substanz ermöglicht eine lange Lebensdauer der Immobilie und bewahrt vor kostspieligen Überraschungen.

Damit die Instandhaltungsarbeiten sinnvoll konzipiert werden, ist die vorab vorgenommene Zustandsanalyse als Basis ein wesentliches Kriterium. Eine optimale Planung ist hier entscheidend, um keine unnötigen Arbeiten zu beauftragen beziehungsweise relevante Faktoren zu übersehen. Bei einer expertenbasierten Empfehlung werden immer auch eventuelle behördliche Auflagen berücksichtigt. Darüber hinaus erfolgt eine Berechnung der Kosten für die Massnahmen mit einer Abweichung von maximal 25 Prozent der tatsächlichen Kosten.

Die Empfehlungen zur Sanierung umfassen eine Vielfalt von Optionen, darunter sowohl die erforderlichen Massnahmen als auch weiterführende zusätzliche Möglichkeiten. Dazu gehören beispielsweise

die Analyse von gewünschten baulichen Erweiterungen,
die Eignung von Veränderungen der Gebäudegrundrisse oder auch
die Prüfung von alternativen Energiesystemen.

Auf diese Weise ist es nicht nur möglich zwingend notwendige Sanierungen zu planen, sondern vor einem Kauf auch die Veränderbarkeit des Objektes im Hinblick auf die individuellen Bedürfnisse zu prüfen.

Weiterführende Tipps im Web

Mehr über eine Zustandsanalyse erfahren

Immobilien sind langfristige Kapitalanlagen, die 50, 80 oder gar 100 Jahre überdauern können. Die gesamte Lebensdauer setzt sich aus diversen Erneuerungszyklen und Unterhaltsintervallen zusammen, die je nach Bauteil kürzer oder länger ausfallen. Für den Eigentümer ist es daher wichtig, die Investitionen, Betriebskosten sowie die Kosten für die Substanzerhaltung und Erneuerung langfristig und vorausschauend zu planen. Mehr Infos auf Zustandsanalysen.ch

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