Zustandsanalyse Gebäude – Orientierungshilfe für Käufer
Der Kauf einer Immobilie will gut überlegt sein. Allein das Augenmass reicht dabei für das Erfassen des Gebäudezustands nicht aus. Es besteht immer die Möglichkeit, potenzielle Schäden zu übersehen, die langfristig zu ungeplanten hohen Sanierungskosten führen können. Demgemäss gilt es den Istzustand eines Hauses genau zu kennen, um auf dieser Grundlage eine belastbare Kaufentscheidung treffen zu können, die nicht mit versteckten Kosten verbunden ist. Eine sogenannte Zustandsanalyse Immobilien dokumentiert entsprechend den aktuellen Zustand eines Hauses und dient so als Entscheidungshilfe für den geplanten Kauf.
Jedes Gebäude ist im zeitlichen Verlauf komplexen Veränderungen unterworfen. Dazu zählen Abnutzungserscheinungen durch Bewohnen ebenso wie Materialermüdung und Verschleiss der verarbeiteten Bauteile. Einem Haus sieht man seinen tatsächlichen Zustand nicht auf den ersten Blick an.
Das Erkennen, ob zwischendurch regelmässige Instandhaltungen vorgenommen wurden und das Objekt gut gepflegt ist, bedarf einer ausführlicheren Analyse.
Strukturelle Schäden lassen sich nur durch die Expertise von Bausachkundigen oder Immobilienfachleuten beurteilen. Je nach vorgefundenem Zustand können auch Sanierungsempfehlungen ausgesprochen werden, deren Kosten es ebenfalls in die Gesamtkalkulation zu integrieren gilt. Eine Zustandsanalyse Gebäude ist eine wesentliche vorbeugende Massnahme vor dem Kauf. Sie ermöglicht eine Werterhaltung und schützt vor der Gefahr, zu einem späteren Zeitpunkt mit hohen Kosten konfrontiert zu sein.
Von der Zustandsanalyse zur Sanierungsempfehlung
Der Istzustand von Gebäuden
Die bestehende gegenwärtige Beschaffenheitsanalyse einer Immobilie wird auf der Grundlage verschiedener Pläne vorgenommen. Die Installationspläne des Hauses geben Auskunft über die Führung der jeweiligen Leitungen in den Bereichen Heizen, Sanitär, Elektrik und Lüftung. Relevant sind hierbei auch die bislang durchgeführten Sicherheitskontrollen zur Elektroinstallation und deren Resultate. Weiterhin interessieren die Bauingenieurpläne als Basis für eine Statikprüfung der diversen Bauteile. Um die grundlegende Gebäudekonstruktion erfassen zu können sind Architekturpläne hilfreich. Häufig sind behördliche Auflagen bei Schutz- und Sanierungsmassnahmen zu erfüllen, beispielsweise bei einem Denkmalschutz. Hier gelten in der Regel kantonale Richtlinien.
Auch die bereits stattgefundenen Sanierungsmassnahmen der Immobilie sind für den Istzustand entscheidend. Dabei interessiert vor allem der zeitliche Rahmen der letzten 10-15 Jahre.
In der Gesamtheit ist der bauliche Zustand des Hauses von Bedeutung. Er entscheidet über mögliche Sanierungsmassnahmen im weiteren Verlauf. Bei einem insgesamt guten Zustand werden keine Massnahmen festgelegt. Leichte Abnutzungserscheinungen gelten als risikofreier leichter Mangel. Bei starken Abnutzungsphänomenen werden entsprechende Instandhaltungsmassnahmen empfohlen.
Das Ziel einer Zustandsanalyse Immobilien
Die Zielsetzung von Zustandsanalysen ist in erster Linie die Feststellung der exakten Kondition eines Gebäudes zum gegenwärtigen Zeitpunkt.
Sie soll eventuell vorhandene Schwachstellen und Schäden feststellen und den aktuellen energetischen Stand sowie die Beschaffenheit der Technik aufzeigen. Die Analyse zeigt im Sinne einer vorbeugenden Massnahme den allgemeinen Zustand der Immobilie auf und informiert auf dieser Basis den interessierten Käufer über mögliche damit verbundene Kosten. Sie begrenzt so die Gefahr, dass Schäden am Gebäude unerkannt bleiben, die im weiteren Verlauf zu hohen finanziellen Belastungen führen würden.
Weiterhin bildet die Zustandsanalyse die Basis für Entscheidungen zu potenziellen Wartungsarbeiten oder Sanierungsmassnahmen. Bei den Ausgaben für einen Immobilienkauf werden häufig lediglich die reinen Kaufkosten für das Haus geplant. Ein interessierendes Objekt kann jedoch trotz zu erwartender Renovierungsarbeiten ein sinnvoller Kauf sein, sofern diese Kosten zu den regulären Gesamtausgaben vorab kalkuliert werden. Die damit verbundenen fachlichen Empfehlungen zu einer Sanierung sind vielfach auch mit einer energetischen Aufwertung verbunden, für die Fördergelder beantragt werden können.
Sanierungsempfehlungen auf der Grundlage der Zustandsanalyse
Eine Gebäudesanierung dient grundsätzlich dem Erhalt des Objektes. Eine gepflegte und intakte Substanz ermöglicht eine lange Lebensdauer der Immobilie und bewahrt vor kostspieligen Überraschungen. Damit die Instandhaltungsarbeiten sinnvoll konzipiert werden, ist die vorab vorgenommene Zustandsanalyse als Basis ein wesentliches Kriterium. Eine optimale Planung ist hier entscheidend, um keine unnötigen Arbeiten zu beauftragen beziehungsweise relevante Faktoren zu übersehen. Bei einer expertenbasierten Empfehlung werden immer auch eventuelle behördliche Auflagen berücksichtigt. Darüber hinaus erfolgt eine Berechnung der Kosten für die Massnahmen mit einer Abweichung von maximal 25 Prozent der tatsächlichen Kosten.
Die Empfehlungen zur Sanierung umfassen eine Vielfalt von Optionen, darunter sowohl die erforderlichen Massnahmen als auch weiterführende zusätzliche Möglichkeiten. Dazu gehören beispielsweise die Analyse von gewünschten baulichen Erweiterungen, die Eignung von Veränderungen der Gebäudegrundrisse oder auch die Prüfung von alternativen Energiesystemen. Auf diese Weise ist es nicht nur möglich zwingend notwendige Sanierungen zu planen, sondern vor einem Kauf auch die Veränderbarkeit des Objektes im Hinblick auf die individuellen Bedürfnisse zu prüfen.
© Autorenteam – Haus-Planen.ch – 8.4.2020
