Professionelle Bauabnahme: Warum der Experte unverzichtbar ist

Viele Verbraucher träumen davon, ein eigenes Haus zu haben. Ein Bauabnahme-Experte kann verhindern, dass bei der Fertigstellung des Rohbaus unnötige Kosten entstehen.

Die Themen im Überblick:

Der Bauabnahme-Experte sieht mehr.

Der Bauabnahme-Experte sieht mehr

Die Bauabnahme-Expertin sieht mehr.

Versteckte Baumängel verursachen oft Ärger

Bausachverständige stellen seit Längerem einen starken Qualitätsrückgang beim Hausbau fest. Hauptursache für die versteckten Baumängel sind Handwerker mit unzureichender Qualifikation. In anderen Fällen sind zu grosser Zeitdruck, eine inkompetente Bauleitung und mangelhafte Planung für den Baupfusch verantwortlich. Zu den am häufigsten auftretenden Mängeln gehören:

  • Risse in Wänden
  • undichte Dampfsperren und Dampfbremsen
  • Feuchtigkeit im Mauerwerk
  • undichte Tür- und Fensterlaibungen
  • Risse in Holzbalken
  • undichte Keller
  • undichte Lüftungsanlagen
  • falsch eingestellte Heizungen

Risse im Mauerwerk sind am weitesten verbreitet. Und nicht auf den ersten Blick sichtbar. Mögliche Ursachen sind nicht fachgerechte Maurer- und Verputzarbeiten und der Einsatz nicht kompatibler Materialien.

So verwendet man beispielsweise Wärmedämmverbundsysteme, auf denen nach dem Verputzen winzige Risse entstehen. Durch diese kann Wasser in die Fassade eindringen.

Bringen die Handwerker die Dampfbremse nicht fachgerecht an, gelangt feuchte Innenraumluft auf die Dämmschicht. Und bildet dort Schimmel. Feuchtigkeit im Mauerwerk kann auch durch eine ungenügende Lüftung des Rohbaus während der Fertigstellung entstehen.

Ein Baumangel, der ebenfalls oft bei der Abnahme übersehen wird, sind nicht passgenau eingesetzte Fenster und Türen.

Die entstehende Wärmebrücke erhöht später die Heizkostenrechnung. Sind die Holzbalken vor dem Einbau nicht ausreichend getrocknet, tun sie das nach dem Einbau. Dabei zieht sich das Holz zusammen und bildet an den Stellen kaum sichtbare Risse, wo sich Schrauben befinden. Diese können die Statik gefährden. Keller können undicht werden, wenn am Übergang von der Weissen Wanne zu den Wänden und zur Sohle gepfuscht wird.

Weil moderne Häuser energieeffizient gebaut werden, benötigen sie für das Be- und Entlüften ohne Wärmeverlust eine zusätzliche Lüftungsanlage. Wird sie nicht fachgerecht eingebaut, dringt Feuchtigkeit ins Haus ein.

Auch bei den hochmodernen energieeffizienten Heizungsanlagen können versteckte Baumängel auftreten: Bei technischen Fehlern haben Sie als Bauherr später einen unnötig hohen Energieverbrauch. Wurde Ihr Bau bereits abgenommen, müssen Sie als Hauseigentümer Ihrem Bauunternehmer nachweisen können, dass er diese Mängel verursacht hat. Daher empfiehlt es sich, den Rohbau vor Unterschreiben des Abnahmeprotokolls und der Mängelliste mithilfe eines Bausachverständigen überprüfen zu lassen.

Versteckte Baumängel können Folgen haben

Versteckte Baumängel können Folgen haben

Versteckte Baumängel können teure Folgen haben. Ein Bauabnahme-Experte beiziehen lohnt sich.

Bauabnahme: Regelung nach Obligationenrecht (OR)

Nach dem Schweizer Obligationenrecht (OR) sind Sie als Bauherr verpflichtet, offensichtliche Mängel während der Abnahme des Gebäudes anzuzeigen. Versteckte Mängel müssen umgehend nach Entdeckung gerügt werden, damit sie unentgeltlich beseitigt werden. Mehr Freiheiten geniessen Sie mit einem Bauvertrag, der der SIA 118 Norm entspricht. SIA ist die Abkürzung für Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverband.

SIA 118 Norm: Baumängel und Mängelrügen

Schliessen Sie mit Ihrem Bauunternehmer einen Bauvertrag entsprechend der SIA 118 Norm ab, sind Sie bei Mängelrügen flexibler.

Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vertrag ausdrücklich auf die Verpflichtung zur Einhaltung der SIA-Norm hinweist.

Bemerken Sie innerhalb der ersten beiden Jahre nach dem Unterschreiben des Bauabnahmeprotokolls offensichtliche Mängel, können Sie diese jederzeit rügen. Und auf unentgeltliche Nachbesserung drängen. Das ist sogar dann möglich, wenn kein Abnahmeprotokoll angefertigt wurde. Nach Ablauf dieser zwei Jahre haben Sie noch weitere drei Jahre Zeit, versteckte Baumängel schriftlich anzuzeigen (Garantiefrist).

Im Unterschied zum Schweizer Obligationenrecht sind die Bauunternehmer, Total- und Generalunternehmer bei der SIA 118 Norm verpflichtet, Ihnen die Fertigstellung des Rohbaus anzuzeigen. Sie als Auftraggeber wiederum müssen ihn innerhalb der folgenden vier Wochen abnehmen.

Tun Sie das nicht und nehmen Sie ihn trotzdem in Gebrauch, gilt er nach dem OR stillschweigend als ohne Mängel abgenommen. Nach der SIA 118 Norm haben Sie hingegen nach der Ingebrauchnahme bis zu einem Monat Zeit, vorhandene Mängel bei Ihrer Baufirma anzuzeigen. Lassen Sie diese Frist ungenutzt verstreichen, gilt das als stillschweigendes Anerkenntnis der Mängelfreiheit. Nach der Abnahme des Gebäudes setzen die Gewährleistungs- und Verjährungsfristen für Baumängel ein.

Hat Ihr Eigenheim so grosse Mängel, dass Sie es nicht nutzen können, dürfen Sie die Abnahme zurückstellen. Bei unerheblichen Baumängeln übernehmen Sie Ihr Haus und halten dabei alle Mängel schriftlich fest. Anschliessend lassen Sie sie beheben. Im Unterschied zum Obligationenrecht ist es bei der SIA 118 Norm der Bauunternehmer, der zum Nachweis der Mängelfreiheit verpflichtet ist.

Haben Sie einen Bauvertrag nach der SIA 118 Norm abgeschlossen, müssen vor der eigentlichen Abnahme alle feuer- und baupolizeilichen Kontrollen beendet und schriftlich protokolliert sein.

Das gilt auch für Ihre Haustechnik. Weil bestimmte Anlageteile nach der Baufertigstellung mangels Sichtbarkeit nicht mehr auf Mängel untersucht werden können, ist es ratsam, mit Fotos dokumentierte Prüfungen vorzunehmen. Um auf der rechtlich sicheren Seite zu sein, legen Sie den Beginn der Garantiefristen für alle Gewerke auf den letzten Abnahmetermin.

SIA 118 Norm – besserer Schutz bei der Bauabnahme

SIA 118 Norm - besserer Schutz bei der Bauabnahme

SIA 118 Norm – besserer Schutz bei der Bauabnahme.

Bauabnahme-Experten bieten fachkundige Unterstützung

Gilt für Ihren Bauvertrag das Obligationenrecht, müssen Sie die Bauabnahme allein durchführen. Bei einem Vertrag nach SIA 118 erledigen Sie sie zusammen mit Ihrem Bauunternehmer.

Sind Sie nicht vom Fach, ist es ratsam, dafür einen Bauabnahme-Experten hinzuzuziehen.

Er kann wegen seines umfassenden Know-how und seiner Erfahrung genau beurteilen, wie welche Bauteile überprüft werden müssen. Und ob die jeweiligen Toleranzen eingehalten wurden. Der Bauabnahme-Experte hilft Ihnen aber nicht nur bei der Aufdeckung von Mängeln.

  • Er erstellt darüber hinaus das Abnahmeprotokoll und die Mängelliste und zeigt dem Bauunternehmer anschliessend die festgestellten Mängel an.
  • Ausserdem koordiniert er die Termine für die fachgerechte Beseitigung der Baumängel.
  • Einige Monate vor dem Ablauf der zweijährigen Garantiefrist für Sichtmängel bereitet er die zweite Bauabnahme Ihres Hauses vor. Und führt diese dann fristgerecht durch.

Auch Käufer von Wohnungen im Stockwerkeigentum schöpfen ihre Rechte im Hinblick auf Mängelrügen oft nicht aus. Sie fokussieren sich bei der Fertigstellung ihrer Wohnung ausschliesslich auf Wohnungsmängel.

Und übersehen solche, die sich ausserhalb der Wohnung befinden (Wärmepumpe, Haustechnik, Tiefgarage). Auch in diesen Fällen bringt ein beauftragter Experte die erforderliche Rechtssicherheit im Umgang mit Bauschäden.

Übrigens: Um einen solchen Baufachmann als Gutachter in Anspruch nehmen zu können, muss dieser nicht unbedingt in den Bauprozess eingebunden sein.

Fazit

Die Abnahme von fertiggestellten Häusern muss so durchgeführt werden, dass sie für den Bauherrn keine Nachteile hat. Obligationenrecht und SIA 118 Norm unterscheiden sich in dieser Hinsicht voneinander. Eine reibungslose und für den Bauherrn vorteilhafte Abnahme gewährleistet nur eine Bauabnahme-Expert*in.

Weiterführende Infos zum Thema Bauabnahme im Web

und auf haus-planen.ch

Der Bauabnahme-Experte sieht mehr

Warum eine professionelle Bauabnahme so wichtig ist.

Professionelle Bauabnahme: Warum der Experte unverzichtbar ist. Viele Verbraucher träumen davon, ein eigenes Haus zu haben. Ein Bauabnahme Experte kann verhindern, dass bei der Fertigstellung des Rohbaus unnötige Kosten entstehen.
Weiterlesen
Achtung Baumängel: Sich richtig absichern und vorbereiten lohnt sich!

Baumangel – es lohnt sich, hartnäckig zu sein

Welcher Neu- oder Umbau läuft schon so ganz ohne Probleme? Und das Thema Baumängel lässt sich kaum vermeiden, da die Handwerksunternehmen ihre Aufträge nicht nur unter Kosten-, sondern vor allem unter Zeitdruck realisieren müssen. Umso wichtiger ist es für Häuslebauer*innen und Käufer*innen, sich mit ihren Rechten - und Pflichten - zu befassen: Hartnäckigkeit kann sich unter dem Strich durchaus auszahlen.
Weiterlesen
Die Sia Norm 118 und was sie für Bauherren bedeutet

Die Sia Norm 118 und was sie für Bauherren bedeutet

Eigentum zu schaffen ist ein Bedürfnis von uns Menschen. In unserer sich rasch ändernden, oft unsicheren Zeit erfüllt ein eigenes Heim unser Bedürfnis nach Sicherheit. Entsprechend werden aktuell viele Immobilien gekauft, sodass die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser stetig steigen. Dabei dient die Wohnung oder das Haus auch als Altersvorsorge, wo doch die Aussicht auf eine hohe Pension Jahr für Jahr schwindet. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum das Hausbauen im Trend liegt, welche zunächst unsichtbaren Probleme dabei auftreten können und wie Ihnen die Sia Norm 118 Sicherheit bietet.
Weiterlesen
Die bekanntesten Baumängel und wie sie entstehen

Die bekanntesten Baumängel und wie sie entstehen

Baumängel sind ein Ärgernis: Sie verzögern die Fertigstellung des Hauses und können, wenn sie nicht rechtzeitig behoben werden, zu gravierenden Schäden führen. Wer Mängel beim Hausbau rechtzeitig erkennt, spart eine Menge Geld. Die Unterstützung durch Profis kann dabei sehr hilfreich sein.
Weiterlesen
Baumängel, Baupfusch können durch Fehler während der Bauarbeiten entstehen

Wie Baumängel verhindert werden können

Undichte Fenster. Risse im Mauerwerk. Eine durchfeuchtete Wand im Keller. Wer seine neue Immobilie bezieht, möchte sich nur ungern mit derlei Baumängeln und ihren langfristigen Folgen auseinandersetzen. Doch eine kürzlich an der ETH Zürich abgeschlossene Forschungsstudie kommt zu dem ernüchternden Ergebnis, dass im Schweizer Wohnungsbau durchschnittlich 15 wesentliche Mängel pro Bauprojekt festgestellt werden (Oliver Kriebus, «Baumängel im Schweizer Wohnungsbau», ETH, 2013).
Weiterlesen
Ärger sparen, dank einer professionellen Bauabnahme

Bauabnahme: Ein wunderschönes Haus am Berg

Gäbe, stünde, hätte, würde ... der Konjuktiv ist für viele Besitzer eines neuen Hauses oder einer neuen Eigentumswohnung leider viel zu oft Realität. Man lebt in einem Provisiorium und sieht sich dem noch lange ausgesetzt. Der Gang vors Gericht kostet viel Kraft und Geld. Verhindern würde so etwas eine korrekte Bauabnahme. Ein wahre Geschichte
Weiterlesen
Bei der Bauabnahme Baumängel aufdecken

Bauabnahme vereinbaren

Es empfiehlt sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese nach Fertigstellung eines Baus, indem der Ersteller gemeinsam mit dem Bauherrn das Bauwerk prüft.
Weiterlesen
Bei der Bauabnahme Baumängel aufdecken

Bauabnahme-Tipps

Es ist empfehlenswert in den Bauverträgen die SIA Norm-118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten zu vereinbaren. Die SIA-Norm 118 regelt das Vorgehen bei der Bauabnahme ausführlich und auch für einen Baulaien verständlich. Das Wichtigste auf einen Blick.
Weiterlesen
Bauabnahme: Beim Rundgang mit dem Architekten sollte ein Bauberater dabei sein.

Die Bauabnahme

Wenn die Bauabnahme mit dem Architekten oder Generalunternehmer ansteht, sollte ein Fachmann, z. B. ein Bauberater, mit von der Partie sein. Dabei wird eine Mängelliste samt Zeitplan zur Behebung erstellt. Seien sie aufmerksam, denn werden offensichtliche Mängel bei der Bauabnahme nicht erkannt und beanstandet, gelten sie als genehmigt (OR Art. 200 und 370).
Weiterlesen

© Haus-Planen.ch – veröffentlich 11.3.2020, überarbeitet am 25.7.2023/ar