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Gebäudereinigung – Sorgfaltspflichten

Allgemeine Sorgfaltspflicht des Mieters

Jeder Mensch hat Rechte, aber auch Pflichten. Hier auf Haus-Planen.ch gehen wir auf die Sorgfaltspflichten bei der Gebäudepflege ein. Ein Fall für Haus-Planen.ch-Autor und Jurist Reto Ramstein.

Der Mieter / die Mieterin hat dafür zu sorgen, dass die Mietsache sorgfältig gebraucht wird und er / sie auf andere Hausbewohner Rücksicht nimmt. Verletzt der Mieter / die Mieterin diese Pflicht und ist dem Vermieter sowie den anderen Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, kann der Vermieter die Kündigung auslösen (Art. 257f Abs. 1 und 2 OR).

(Quelle: miet-recht.ch, Sorgfalts- und Meldepflicht, miet-recht.ch/pflichten-des-mieters/sorgfalts-und-meldepflicht).

Unterhalt des Mietobjekts

Der Mieter / die Mieterin hat grundsätzlich ein Anrecht auf Unterhalt des Mietobjektes durch den Vermieter. Dies wird als Gegenleistung des Vermieters für den zu bezahlenden Mietzins angesehen. Kleine Mängel muss der Mieter / die Mieterin jedoch auf eigene Kosten beheben. In den allgemeinen Vertragsbedingungen zu den Mietverträgen wird deshalb häufig Folgendes bestimmt: «Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und Mängel zu beheben. Vorbehalten bleibt die Behebung kleinerer Mängel, die dem Mieter obliegt.»

Ein kleiner Mangel liegt vor, wenn die Behebung zwischen Fr. 100 und Fr. 200 kostet und kein Fachmann beauftragt werden muss, so etwa das das Anziehen von lockeren Schrauben oder das Entstopfen von Abflüssen in Bad und Küche (sog. «kleiner Unterhalt»). Der kleine Unterhalt, für den der Mieter / die Mieterin aufkommen muss, umfasst auch defekte Wasserhähne, Steckdosen und Sicherungen, einzelne Kochplatten, zerbrochene Fensterscheiben; Russ im Cheminée/Ofen; Eis auf dem Balkon/der Terrasse, ungepflegter Garten und vernachlässigte Böden. Die Unterhaltspflicht des Mieters ist deshalb auf Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten beschränkt, die er selber mit einfachen Handgriffen ausführen kann und die mit geringen Kosten verbunden sind. Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten ausserhalb der Räumlichkeiten des Mieters, die ihm zur Verfügung stehen, wie etwa im Treppenhaus oder in der Einstellhalle, gehen jedoch zu Lasten des Vermieters.

Sobald jedoch eine Fachperson für Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten beigezogen werden muss, kann der Mieter vom Vermieter die Übernahme der Kosten verlangen (sog. «gewöhnlicher Unterhalt»). Der Vermieter kann dies nur ablehnen, falls eine Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters / der Mieterin, eine übermässige Abnutzung (z.B. Raucherschäden, zerrissenen Tapeten, grössere Flecken auf dem Teppich etc.) oder ein Missgeschick vorliegt.

(Quellen: hausinfo.ch, Mieter müssen für den kleinen Unterhalt aufkommen, hausinfo.ch/de/home/recht/mietrecht/nutzung/kleiner-unterhalt.html; Der Beobachter, Unterhalt: muss ich das wirklich bezahlen, beobachter.ch/wohnen/miete/artikel/unterhalt_muss-ich-das-wirklich-selber-bezahlen; Schweizerischer Hauseigentümerverband HEV, Tipps für eine stressfreie Wohnungsrückgabe,hev-schweiz.ch/recht-steuern/aktuell/artikel/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=3157&cHash=916239a0f71b4224cd6a9ca308b29b14); Immoscout 24, Dossier Mietrecht, Mietzinsreduktion wegen Mängel, immoscout24.ch/is24web/Content/Article.aspx?lng=de&wl=1&cmsaid=5739&cmscid=55&nav=3&subnav=1); Mieterverband, die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Zügeln,  mieterverband.ch/fileadmin/alle/Dokumente/Mieterinnentipps/MT_Z%C3%BCgeln.pdf.)

Mangelhafter Unterhalt – rechtliche Folgen

Der Mieter / die Mieterin muss dem Vermieter grundsätzlich Schadenersatz leisten, falls er/sie das Mietobjekt oder ein Mietgegenstand – durch mangelhaften Unterhalt – schuldhaft beschädigt. Die konkreten Sorgfaltspflichten des Mieters / der Mieterin werden häufig in der Hausordnung näher bestimmt, welche auch integrierender Bestandteil des Mietvertrags sein können. Zudem ist der Mieter / die Mieterin verpflichtet, Mängel, die er/sie nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter zu melden. Unterlässt er/sie dies, so haftet er/sie für den Schaden, der daraus dem Vermieter entsteht (Art. 257g Abs. 1 OR).

Wenn der Mieter/die Mieterin jedoch beim Gebrauch seiner Mietsache zu stark beeinträchtigt ist und er/sie dies nicht zu verantworten hat (z.B. Schimmelpilz etc.), so kann er/sie für einen bestimmten Zeitraum eine entsprechende Mietzinsreduktion verlangen.

(Quellen: miet-recht.ch, Sorgfalts- und Meldepflicht, miet-recht.ch/pflichten-des-mieters/sorgfalts-und-meldepflicht; Immoscout 24, Dossier Mietrecht, Mietzinsreduktion wegen Mängel, immoscout24.ch/IS24Web/Content/Article.aspx?lng=de&wl=1&cmscid=55&nav=3&subnav=1&cmsaid=4853).

Schutz vor Einbrüchen – stille Nacht, Einbruch-Nacht …

Es dunkelt früher ein. Alle Jahre wieder. Damit kommt auch die Hochsaison für Einbrüche. Und vielleicht auch die Angst, plötzlich einem Einbrecher zu begegnen und ihm einfach ausgeliefert zu sein. Der Zürcher Oberländer zum Beispiel  vermeldete am 4. Oktober 2013 eine «Dreiste Einbruchserie in Wetzikon». Innerhalb einer Woche seien fünf Fachgeschäfte Opfer von Einbrüchen geworden. Laut Polizei seien die Täter immer nach demselben Muster vorgegangen. Zwischen 3 und 4 Uhr morgens müssen die Einbrecher mit zwei schädelgrossen Steinen die Glastüren eingebrochen und Geld oder wertvolle Gegenstände entwendet haben. Wetzikon ist kein Einzelfall, denn Einbrüche sind in der Schweiz keine Seltenheit.

Einbrüche: Die Schweiz ist Europameister

Schweizamsonntag.ch berichtet in der Ausgabe vom 30. März 2013, dass in der Schweiz alle 8 Minuten eingebrochen wird. Damit sei die Schweiz für die Einbrecherbanden Zielland Nummer eins. Schweizamsonntag.ch präsentiert auch gleich eine Einbruchstatistik, die zu denken gibt: 73 714 Einbrüche meldeten bestohlene Bürger vergangenes Jahr der Polizei – das seien rund 16 Prozent mehr als 2011. Bevorzugte Zielobjekte der Diebe sind: Mehrfamilienhäuser. 21 594-mal stiegen die Täter dort ein. Einfamilienhäuser sind die zweitbeliebtesten Ziele (14 207). Quelle: Schweizamsonntag.ch. Die Aufklärung dieser Delikte sei oft schwierig, berichtet SRF im Beitrag «Mehr Gewalt und Einbrüche in den Kantonen Bern und Freiburg». Immer mehr Tätergruppierungen aus dem Ausland seien während einer kurzen Zeitspanne und in wechselnder Zusammensetzung am Werk (sogenannter Kriminaltourismus). So konnten laut dem SRF-Bericht nur 13 Prozent der Einbruchdiebstähle aufgeklärt werden.

Einbruchschutz dank Videokamera

Was kann man gegen die zunehmenden Einbrüche unternehmen? Grundsätzlich gibt es keinen 100-prozentigen Einbruchschutz. Die organisierten Einbrecher wissen oft genau, wo sie sich Eintritt verschaffen können. Es sind oft kleine organisatorische Massnahmen, die zumindest den einfachen Eintritt in ein Gebäude verhindern können. Sie signalisieren: «Wir sind vorbereitet!» Sprechen Sie sich zum Beispiel mit den Nachbarn ab. Melden Sie, wann Sie abwesend sind. Fenster und Türen sollten gut abgeschlossen sein. Ein voller Briefkasten oder dauernd geschlossene Fensterläden sind Anzeichen für Abwesenheit.

Der Videoüberwachungsspezialist avisec aus dem aargauischen Remetschwil, weist auf seiner Webseite auf die Möglichkeit hin, das Gebäude mit einer Netzwerkkamera zu sichern. Nähert sich eine Person dem Gebäude, so wird ein Alarm ausgelöst, der binnen Sekunden via iPhone mit einer Überwachungskamera überprüft werden kann. Diese Person könne via iPhone und Outdoor Lautsprecher direkt angesprochen werden. Oder es bestehe die Möglichkeit, die Kameras zur Intervention bei einer Wachgesellschaft aufzuschalten.

Einbruchschutz ist ein Dauerthema. Das Eindunkeln erinnert uns jährlich daran, dass neben Weihnachten auch die Einbruchzeit bevorsteht. Eine regelmässige Funktionskontrolle allfälliger technischer Geräte lohnt sich immer, auch ein bewusster Check, ob die Sicherheitsmassnahmen ausreichend sind.

 

Kinderspielplätze – Haftung, Präventivmassnahmen

Unfall auf dem Kinderspielplatz – und wer haftet nun?

Auf Kinderspielplätzen können Unfälle passieren. Wer ist dann haftbar? Eine Einschätzung von Reto Ramstein (Jurist).

Haftung des Werkeigentümers

Spielplätze: Entwicklung mit GefahrpotenzialErleidet ein Kind auf dem Spielplatz einen Schaden, so stellt sich die Frage nach der Werkeigentümerhaftung gemäss Art. 58 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR), sofern der Kinderspielplatz als Werk angesehen wird; als Werke gelten stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte oder angeordnete Gegenstände d.h. auch Spielgeräte wie Schaukeln, Rutschen etc. (Quellen: Schweizerischer Verband für Wohnen, Broschüre Recht, wohnen 4 / 2006, Wer haftet auf dem Kinderspielplatz, wbg-schweiz.ch, Schweizerische Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu, bfu.ch, Unerlaubte Handlung, Informationen zum ausservertraglichen Haftpflichtrecht / Deliktsrecht in der Schweiz, unerlaubte-handlung.ch).

Eine Werkeigentümerhaftung auf dem Kinderspielplatz wird aber nur dann bejaht, wenn die Spielgeräte mangelhaft sind, indem der Gebrauch, zu dem die Spielgeräte bestimmt sind, keine genügende Sicherheit bieten. Aus diesem  Grund hat die Schweizerische Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) verschiedene Merkblätter verfasst, welche die notwendige Beschaffenheit von Schaukeln und Rutschen und weiterer Spielgeräte bestimmt; diese Merkblätter können im Internet heruntergeladen werden (vgl. bfu.ch). 

Sicherheitsvorkehrungen / Wartung des Kinderspielplatzes

Der Werkeigentümer eines Spielplatzes kann sich von seiner Haftung befreien, wenn er nachweist,  dass er bei der Erstellung und beim Unterhalt  alle notwendigen Sicherheitsvorkehrungen getroffen hat, so darf z.B. der Auslauf einer Rutschbahn nicht in der Nähe des Sandkastens enden etc. Allenfalls ist es auch möglich, dass der Werkeigentümer – aufgrund des Produktehaftpflichtgesetzes – die Haftung auf den Hersteller des Spielgeräts übertragen kann. Wenn der Hauswart aber feststellt, dass z.B. bei einer Schaukel die abfedernde Puffer nicht mehr vorhanden ist, so muss die Schaukel zwingend gesperrt und repariert werden. (Quellen: der Beobachter, Spielanlagen Gefahren unter freiem Himmel, beobachter.ch, Schweizerischer Verband für Wohnen, Broschüre Recht wohnen 4 / 2006, Wer haftet auf dem Kinderspielplatz, wbg-schweiz.ch).

Im Grundsatz müssen beim Kinderspielplatz deshalb regelmässige Kontrollen durch den Werkeigentümer durchgeführt werden. Kinder sind nicht immer vorsichtig und sie können den Spielplatz auch zweckwidrig nutzen; ist ein solches Risiko voraussehbar und werden keine Sicherheitsvorkehrungen getroffen – welche technisch möglich und nicht zu kostspielig sind – kann insofern eine Haftung des Werkeigentümers durchaus bejaht werden. Für Kinderspielplätze gelten in dieser Hinsicht verbindliche Sicherheitsnormen (SN EN 1176: 2008-09 «Spielplatzgeräte und Spielplatzböden» ; SN EN 1177: 2008-09 «Stossdämpfende Spielplatzböden»), welche bei der Projektplanung, der Realisierung, dem Betrieb und der Wartung erfüllt sein müssen. 

Haftung der Eltern

Kinder können die Konsequenzen ihres gefährlichen Verhaltens nicht immer abschätzen und werden deshalb nicht verantwortlich gemacht; es stellt sich hiermit die Frage nach der Haftung der Eltern, welche für den von ihrem Kind verursachten Schaden auf dem Kinderspielplatz einzustehen haben, sofern sie nicht beweisen, dass sie bei der Beaufsichtigung ihres Kindes die notwendige Sorgfalt berücksichtigt haben (ZGB 333). Bei sehr ausgefallen Verhalten von Kindern auf dem Spielplatz (z.B. Steine werfen auf Rutschbahn etc.), ist deshalb der Werkeigentümer an und für sich auch nicht verpflichtet, entsprechende Vorkehrungen zu treffen; hier sind die Eltern als Aufsichtspersonen gefordert (vgl. BGE 130 III 736). (Quellen: Schweizerische Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu, bfu.ch, Unerlaubte Handlung, unerlaubte-handlung.ch, Schweizerischer Verband für Wohnen, Broschüre Recht wohnen 4 / 2006, Wer haftet auf dem Kinderspielplatz, wbg-schweiz.ch).

Autor: Reto Ramstein, Jurist

Weiterführender Tipp zum Thema Kinderspielplätze:

Bauen: Aufwand und Ertrag abwägen

Wer baut, überschlägt die Kosten. Das ist ein Muss. Schliesslich soll das Traumhaus nicht in einem finanziellen Fiasko enden. Doch es gibt auch Kosten, die wirken sich nicht auf den Geldbeutel aus, sondern auf die Nerven des Bauherrn. Das hingegen muss nicht sein. Ein professionelle Bauabnahme verhindert unnötige Kosten.

Man baut nur einmal

Der Bauberater kennt die versteckten Mängel genau.

Der Bauberater kennt die versteckten Mängel genau.

Wer baut, tut dies in der Regel nur einmal. Ein Haus zu bauen hat mit einer umfassenden Planung und einem ebenso umfassenden Aufwand zu tun. Wer noch nie gebaut hat, kann sich entweder selbst informieren oder einen Bauberater für die Bauherren-Begleitung beiziehen. Sich selbst informieren macht dann Sinn, wenn ein Grundwissen im Bauwesen vorhanden, oder wenn genügen Zeit vorhanden ist, um sich in diese umfangreiche und komplexe Materie einzulesen und einzudenken. Wer ohne Erfahrung und ohne kompetente Beratung baut, geht ein grosses Risiko ein.

Der immaterielle Ertrag

Bauen zehrt an den Nerven. Ein Haus entsteht zuerst im Kopf. Sieht es dann schlussendlich anders aus, kann dies Frustgefühle auslösen. Man investiert in einen Traum und erwartet, dass er exakt Wirklichkeit wird. Nur ist das leider selten der Fall. Witterung oder Verspätung von Bauarbeiten können auch negativen Einfluss nehmen. Schlaflose Nächte sind vorprogrammiert. Das bedeutet Stress, der das Berufs- und Familienleben entsprechend beeinflussen kann. Mit einem Bauberater hat man eine Ansprechperson, die SIA-Normen (Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein- SIA) kennt. Wie wichtig das ist, zeigt der Beitrag «Wenn die Mehrwertsteuer zum Fallstrick wird».

Bauberatung: Erfahrung nutzen bis zur Bauabnahme

Versteckte Mängel haben etwas ganz Besonderes an sich. Sie sind, wie es der Name schon sagt, nicht auf den ersten Blick sichtbar. Wer keine Erfahrung mit dem Hausbau hat, weiss auch nicht, wo die typischen versteckten Mängel entstehen können. Das ist beim Bauberater anders. Seine Erfahrung zahlt sich aus. Ist ein versteckter Mangel nicht rechtzeitig erkannt worden, kann er nach der Bauabnahme auch nicht mehr geltend gemacht werden. Wer in einen Bauberater investiert, zahlt zwar, doch er spart eben auch. Nicht nur Kosten, sondern auch Nerven. Ein Bauberater ist eine Ansprechperson für ein unglaublich komplexes Gebiet. Bauen kostet letztendlich immer. Und wer am falschen Ort spart, zahlt im Endeffekt mehr. Lieber mehr Geld gezielt investieren (zum Beispiel in die Bauberatung), als sich vielleicht ein Leben lang über Dinge zu ärgern, die hätten verhindert werden können.

Weiterführende Tipps

Winterdienst Schneeräumung: Gut vorbereitet sein und sich mehr Zeit nehmen, entlastet.

Bald ist der da, der erste Schnee. Und damit fängt die Zeit an, wo nicht nur der gefordert ist, der Auto oder Motorrad fährt, sondern auch der Hausbesitzer. Warum? Jeder Hausbesitzer tut gut daran, dass er die Zugangsstrasse auf seinem Besitz frei von Schnee und Eisglätte hält (siehe dazu auch Beratungsstelle für Unfallverhütung – bfu.ch zum Thema Winterdienst). Nicht geräumte Wege können zur Gefahr für Besucher, Postboten etc. werden und für den Verantwortlichen beim Schadensfall kostenintensiv ausfallen. Diese Sicherheit ist nur mit einem optimalen Winterdienst gewährleistet.

Was kann der Hauseigentümer tun?

Der Hauseigentümer muss für die Schneeräumung vor dem Hauseingang, auf den privaten Fusswegen und Zufahrten, sowie auf dem Dach besorgt sein. Dem Winter gelassener entgegensehen kann derjenige, der im Vorfeld für das richtige Material gesorgt hat. Auch bei der Schneeräumung hat die Gesundheit einen wichtigen Stellenwert. Achtung: Beim Winterdienst fallen viele Arbeiten an, die dem Rücken oder überhaupt dem Körper schaden können. Nasser Schnee ist schwerer Schnee. Deshalb den Schnee mit Vernunft räumen. Gutes und stabiles Material ist verlässlicher als Billigschaufeln. Deshalb lohnt es sich, in schneereichen Regionen, sich vom Fachmann für Schneeräumung und Winterdienst beraten und eventuell sogar helfen zu lassen.

Winterzeit – alles braucht länger

Im Winter muss man sich wärmer anziehen und mehr Zeit einberechnen für den Arbeitsweg. Auch Bus und Zug bieten dann keine Garantie für einen pünktlichen Fahrplan. Sie sind ebenfalls auf Schneeräumung und Winterdienst angewiesen. Zumal in der kalten Jahreszeit mehr Fahrgäste diese öffentlichen Verkehrsmittel nehmen. Dadurch verlängert auch die Haltezeit bei den Stationen. Wer zu dieser Zeit gestresst Auto fährt, muss aufpassen, dass er dadurch andere nicht gefährdet. Auf gefährliche Überholmanöver ist zwingend (!) zu verzichten. Mehr Zeit braucht der Winterdienst ausserhalb der Hauptverkehrsachsen. Quartierstrassen werden erst in zweiter Priorität geräumt. Bei Schneefall wird alles ein bisschen schwieriger und darum auch langsamer. Sich vorzeitig darauf einzustellen, nützt allen Beteiligten.

(c) Haus-Planen.ch 14.11.2013