Bauabnahme vereinbaren

Im Vertrag eine ordentliche Bauabnahme vereinbaren

Es empfiehlt sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese nach Fertigstellung eines Baus, indem der Ersteller gemeinsam mit dem Bauherrn das Bauwerk prüft.

Nach erfolgreicher Bauabnahme geht das Bauwerk – wie gesehen – in die Obhut des Bauherrn über. Dieser trägt ab diesem Zeitpunkt die Verantwortung dafür. Deshalb ist es wichtig, alles genau zu prüfen, dies zu protokollieren mit der Unterschrift beider Parteien zu bestätigen. Ab dem Tag der Abnahme beginnen die Garantiezeit und die Verjährungsfrist für Mängelrechte.

Nachfolgende Checkliste soll dem Bauherrn helfen, an alle wichtigen Punkte der Abnahme zu denken (Quelle: bauszene.ch)

Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer einer Liegenschaft

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum hat der Käufer besonderes Augenmerk auf seine neu erworbene Wohnung. Dabei kann in Vergessenheit geraten, dass er Miteigentümer einer ganzen Liegenschaft ist, was auch die allgemeinen Bereiche beinhaltet (wie z.B. Garage, Dach, Umgebung etc.). Deshalb ist es wichtig, sich auch dafür genügend Zeit zur Begutachtung zu nehmen.
Bauabnahme trotz Mängel?

Werden bei der Prüfung kleinere, unwesentliche Mängel festgestellt, erfolgt die Bauabnahme trotzdem. Der Unternehmer muss diese aber in angemessener Frist beheben. Bei wesentlichen Mängeln, die ein Benutzen der Immobilie im üblichen Rahmen nicht ermöglichen, wird die Bauabnahme normalerweise vertagt. Es wird ein Termin für die Mängelbehebung festgelegt und dann das Werk erneut geprüft.

Uneinigkeit

Sollte der Bauherr mit dem Ersteller über eventuelle Mängel und deren Behebung nicht einig werden, ist es wichtig, dies festzuhalten. Der Bauherr hat somit die Möglichkeit, einen unabhängigen Experten beizuziehen oder ein Gutachten bei einem Fachverband anzufordern. Für Laien ist schwierig zu erkennen, ob eine Arbeit fachgerecht ausgeführt wurde. Aus diesem Grund sollte man in Erwägung ziehen, bereits zur Bauabnahme einen unabhängigen Fachmann zu bestellen. Die Kosten für eine solche Unterstützung bewegen sich in etwa zwischen Fr. 400 bis Fr. 1400 (je nach Zeitaufwand des Beraters – Stundenansatz ca. Fr. 180.–). (Quelle: Beobachter.ch)

Eine Investition, die sich lohnen könnte – finanziell, und um die eigenen Nerven zu schonen.

Das Thema Bauabnahme auf Haus-Planen.ch

Bauabnahme-Tipps

Es ist empfehlenswert in den Bauverträgen die SIA Norm-118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten zu vereinbaren. Die SIA-Norm 118 regelt das Vorgehen bei der Bauabnahme ausführlich und auch für einen Baulaien verständlich.

Wann erfolgen die Abnahmen durch den Bauherrn?

Nach der Fertigstellung einzelner, in sich geschlossener, vollendeter Werkteile zum Beispiel bei Umbau- oder Renovationsarbeiten. Nach der Vollendigung eines gesamten Bauwerks, zum Beispiel beim Kauf eines schlüsselfertigen Objektes von einem Generalunternehmer.

Wann laufen die Fristen für die Bauabnahme an?

Der Unternehmer leitet die Abnahme mit der Anzeige der Vollendung des Werkes an. Die Prüfung muss dann innert Monatsfrist zusammen mit der Bauherrschaft oder deren Vertreters (Bauleiter oder Architekt) erfolgen. Nimmt der Bauherr ein Werk von sich aus in Gebrauch, zum Beispiel zum Weiterbau, so kommt dies einer Fertigmeldung gleich. Unterbleibt nach der Fertigmeldung eine gemeinsame Prüfung innerhalb von 30 Tagen, gilt das Werk nach Ablauf dieser Frist als abgenommen.

Wer nimmt an einer Bauabnahme teil?

Bei der Bauabnahme Baumängel aufdeckenDer Unternehmer, der Bauherr und oder dessen Vertreter (Bauleiter oder Architekt). Aus zeitlichen Gründen wird es dem Bauherrn wahrscheinlich aber nicht möglich sein, an sämtlichen Abnahmen der einzelnen Werkteile und Arbeitsgattungen teilzunehmen. Übersieht der Vertreter des Bauherrn anlässlich der Abnahme einen offensichtlichen Mangel, gilt er jedoch trotzdem als abgenommen. Gegebenfalls empfiehlt sich vertraglich zu regeln, dass eine Abnahme erst Gültigkeit erlangt, wenn sie von der Bauherrschaft mit unterzeichnet wird.

Webtipp: hbq-bauberatung.ch: Bauabnahme

Die Bauabnahme

Bauabnahme – der Bauberater sollte dabei sein

Wenn die Bauabnahme mit dem Architekten oder Generalunternehmer ansteht, sollte ein Fachmann, z. B. ein Bauberater, mit von der Partie sein. Dabei wird eine Mängelliste samt Zeitplan zur Behebung erstellt. Seien sie aufmerksam, denn werden offensichtliche Mängel bei der Bauabnahme nicht erkannt und beanstandet, gelten sie als genehmigt (OR Art. 200 und 370).

Verdeckte Mängel

Auch zweifelhafte Mängel wie beispielsweise Feuchtspuren sollten im Protokoll festgehalten werden. Mängel an Einrichtungen und Installationen, deren fehlerfreies Funktionieren sich erst nach dem Einzug feststellen lässt, können während der ersten zwei Jahre noch jederzeit gerügt werden. Verdeckte Mängel können bis zu fünf Jahre nach der Bauabnahme beanstandet werden, wobei dies aber sofort nach dem Entdecken geschehen muss (OR 370 und 371).

Auch bei der Bauabnahme gilt: Kompetenz ist unbezahlbar

Es empfiehlt sich, beim Hausbau einen unabhängigen Bauherrenbegleiter zu engagieren. Er ist der Vertreter des Bauherren und überwacht die Arbeiten ganz in dessen Sinne. Ausserdem kann er mit seinen Fachkenntnissen dem Bauherren bei zentralen Entscheidungen zur Seite stehen sowie Kosten, Termine und Qualität überwachen. Auch bei der Bauabnahme und allfälligen Problemen mit Mängeln ist er ein kompetenter Partner.

Da auch Bauherrenbegleiter nicht kostenlos arbeiten, fallen bei einer Verpflichtung eines solchen Fachmanns Mehrkosten an. Beachten Sie aber dabei, dass Sie sich viel Ärger ersparen können.

Weitere Tipps zur Bauabnahme:

Wem gehört das Haus?

Die Rechtsform: Vorbeugen ist besser als später streiten

Realisiert ein Paar den Traum vom Eigenheim, bildet es damit – ohne sich dessen bewusst zu sein – eine einfache Gesellschaft. Diese ist leicht zu gründen, dafür umso schwerer aufzulösen. Über das Gesamteigentum einer einfachen Gesellschaft können nur beide gemeinsam verfügen. Auch wenn man die Rechtsform des Miteigentums gewählt hat, was heute die Regel ist, ist man sehr eng miteinander verbunden. Dies zeigt sich besonders, wenn ein Partner nach einer Trennung seinen Teil verkaufen will. Darum hier einige Regeln:

Unverheiratete, im Konkubinat lebende Partner sollten die Eigentumsverhältnisse vertraglich genau regeln.

Bleibt ein Paar trotz der Trennung weiterhin verheiratet, lebt aber getrennt, müssen die Partner die Benutzung des Wohneigentums selbst oder in einem Eheschutzverfahren regeln.

Nach einer Scheidung sind primär die im Grundbuch festgehaltenen Eigentumsverhältnisse zu beachten. Im besten Fall einigen sich die Partner gütlich darüber, wer die Wohnung unter Anrechnung der vermögensmässigen Ansprüche des anderen übernehmen soll. Will oder kann keine Partei übernehmen beziehungsweise auszahlen, muss die Liegenschaft verkauft oder allenfalls versteigert werden. Der Erlös wird dann zwischen den beiden Parteien aufgeteilt.

Nach Zivilgesetz kann das Gericht einem Ehegatten, der wegen den Kindern oder aus anderen wichtigen Gründen auf die Familienwohnung angewiesen ist, das Wohnrecht zuweisen, jedoch nur auf befristete Zeit. Dies geschieht gegen Entschädigung oder Anrechnung von Unterhaltsbeiträgen (ZGB 121).

Partner: Sorgfältige Auswahl schont die Nerven

Der Zuzug von einem Bauberater lohnt sich

Immer wieder kommt es bei Neubauten aber auch bei Sanierungen zu Streitigkeiten zwischen dem Bauherren und den beteiligten Parteien. Eine sorgfältige Auswahl der Partner hilft Ärger zu vermeiden. Es lohnt sich in jedem Fall, einen Architekten, Bauleiter oder Bauberater beizuziehen. Sein fachlich kompetenter Rat hilft die Sanierung so effizient wie möglich zu gestalten und Fehler zu vermeiden. Die Wahl des Baufachmanns sollte jedoch sorgfältig erfolgen, damit sie keine blauen Wunder erleben. Holen Sie Referenzen ein.

Vorgehen für die Arbeiten

Der Baufachmann erstellt vor der Planung eine Diagnose des Gebäudezustandes. Diese dient als Grundlage für das Gesamtkonzept der Sanierung. Die Ausführungsplanung erfolgt abgestimmt auf die finanziellen Möglichkeiten und Zielvorgaben des Gebäudeeigentümers. Beim Bauen kommt es auf die richtigen

Der Zuzug von einem Bauberater lohnt sich

Der Baufachmann übernimmt die Planung und Koordination der einzelnen Handwerker und prüft fortlaufend die Qualität der ausgeführten Arbeiten. Kosten für nicht eingeplante Wärmedämmungen oder die Nichtbeachtung Baupolizeilicher Auflagen können zu massiven Terminverzögerungen und Mehrkosten führen.
Der grösste Fehler, der bei Sanierungen gemacht wird, ist, dass die verschiedenen Ausführungsetappen nicht präzise aufeinander abgestimmt werden. Dadurch entsteht ein Flickwerk am Gebäude, die Qualität und der Wert des Gebäudes leiden, zudem entstehen Mehrkosten.

Weitere mögliche Probleme:

  • Durch Baupfusch entstehen Bauschäden, die zu einer Entwertung des Gebäudes führen können.
  • Das Sanierungskonzept wurde zu ungenau erstellt. Dem Eigentümer entstehen zusätzliche Kosten durch nicht eingeplante Arbeiten.
  • Die Terminplanung wurde zu optimistisch erstellt. Es ergeben sich Verzögerungen.
  • Die Ausführung der Arbeiten vor Ort erfolgt zu wenig koordiniert.