Wenn die Mehrwertsteuer zum Fallstrick wird

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Die in diesem Jahr revidierte SIA Norm 118 sorgt für teure Überraschungen

Steuer: Mehrwertsteuer

Ob in Zusammenarbeit mit einem Architekten, Bauunternehmer oder Gartenbauer, als Auftraggeber kommt man heute an der «Norm 118» des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) nicht mehr vorbei. Es ist der Standard, dass Verträge in allen nicht explizit geregelten Fragen auf SIA Norm im Sinne allgemeiner Vertragsbedingungen verweisen. So weit so gut. Nun wissen aber die Wenigsten, dass dieses Normenwerk kürzlich «sanft» überarbeitet wurde – laut offiziellem Statement angeblich nur dort, wo sie «nicht zu einer Verschiebung des Gleichgewichts zwischen den Vertragsparteien führte».

Dies entspricht jedoch kaum der Realität. Schwerwiegende Änderungen wurden unter den Teppich gekehrt – insbesondere das pikante Detail, dass die Mehrwertsteuer im ausgemachten Werkpreis nicht mehr miteinkalkuliert ist und also darüber hinaus zusätzlich verrechnet wird. Wer für eine Million ein Haus baut, erhält überdies noch eine Rechnung von CHF 80’000.- an Mehrwertsteuer.

«Wenn nichts anderes vereinbart ist, gilt die Mehrwertsteuer als nicht eingerechnet.»

Ob diesem Satz hat sich schon mancher Bauherr im Nachhinein erstaunt die Augen gerieben, als ihm nämlich klar wurde, dass die 8 % Mehrwertsteuer zum ausgemachten Werkpreis noch hinzukommen. Juristisch hat er jedoch keine Grundlage, sich zu beschweren – obschon diese Rechenart in der Schweiz eigentlich höchst ungewöhnlich ist. Diese Änderung der SIA Norm wird von der Rechtslehre scharf kritisiert, wiederspricht sie doch der bisherigen und sonst gängigen Praxis.

Im Normalfall bezahlt man hierzulande Endpreise, in denen sämtliche Steuern und Gebühren miteinberechnet sind. Es verwundert durchaus nicht, dass die Kommission, welche hinter der SIA-Revision steht, mehrheitlich aus Vertretern der Unternehmerseite besteht. Konsumentenschützer fehlen in diesem 19-köpfigen Gremium gar ganz.

Dem Auftraggeber bleibt also nur die sorgfältige Durchsicht des Normenwerks, auf das im Vertrag verwiesen wird – oder aber die explizite Thematisierung heikler Punkte, wie die Kalkulation der Mehrwertsteuer.

Kostenüberschreitung des Architekten als Vertragsverletzung

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Was geschieht, wenn die effektiven Baukosten die vom Architekten ursprünglich aufgestellte Kosteneinschätzung massiv übersteigen? Inwiefern ist jener an seine Prognose gebunden? Und welche Toleranzwerte gelten sofern vertraglich keine festgelegt wurden?

Bild einer Note

Eine Kostenschätzung braucht Spielraum

Aufgrund des Prognosecharakters der Berechnungen des Architekten vor der Bauausführung ist dieser nicht angehalten, zu diesem Zeitpunkt absolut genaue Zahlen zu liefern. Doch mit der Kostenschätzung ist die Rechenarbeit des Architekten nicht getan. Er ist dazu verpflichtet, die voraussichtlichen Kosten mit dem Voranschreiten der Bauarbeiten laufend zu korrigieren und so detailliert und exakt wie möglich zu halten. So bleibt die Kostenschätzung also keine rein spekulative Angelegenheit – sie ist vielmehr an konkrete Haftungswirkungen gebunden.

Toleranzgrenze wird vertraglich festgelegt

Durch die Toleranzgrenze wird ein gewisser Spielraum für die Kostenentwicklung abgesteckt. Problematisch wird es dann, wenn eine ausdrückliche Bestimmung dieses Genauigkeitsgrads fehlt. Wenn nur die SIA-Ordnung als Vertragsinhalt vorliegt, so kommt der in der Schweiz als Faustregel geltende Genauigkeitsgrad von +/- 10 % zum Tragen. Die 10 %-Regel ist allgemein anerkannter Standard.

In der Praxis darf aber nicht vergessen werden zu definieren, auf welchen Gegenstand sich die Einschätzung genau bezieht. Sind Teuerung, Mehrwertsteuer und Kreditzinsen etwa in die Kalkulation miteinbezogen oder nicht?

Die Möglichkeit einer Kostenlimite

Die Vertragspartner haben neben der Festlegung einer solchen Toleranzgrenze auch die Möglichkeit, eine Kostenlimite festzulegen. Eine solche Limite gilt selbstverständlich nur dann, wenn sich der Architekt damit vertraglich einverstanden erklärt hat.

Praxisbeispiel Architektenvertrag

Baustellen-Webcam: Gestochen scharfes Protokoll

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«Bauabnahme: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht» schreibt der Beobachter in seiner Ausgabe vom 29. Januar 2016 und rät, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren.

Wer baut, weiss, wenn das Bauobjekt endlich fertig ist, herrscht grosse Freude. Hoffentlich. Meistens. Es gibt da so eine kleine Realität, die – im Moment erlebt – vermutlich eher unwirklich wirkt. Die Tatsache, dass beim Bauen plötzlich versteckte Mängel auftauchen können. Natürlich hat das Gesetz für solche Fälle vorgesorgt. Recht haben, Recht bekommen und dieser mühsame Aufwand mit dem Klären der rechtlichen Fragen, der hat es aber in sich. Kommt noch die Beweisbarkeit dazu. Das alles braucht Kraft, Zeit und Nerven. Einmal mehr ist Prävention die beste Lösung.

Baustellen Webcam
Bei der Planung auf ein gestochen scharfes und detailliertes Baudokument beharren, um genügend Daten für die Bauabnahme zu haben.

Der Bauabnahme-Spezialist hilft

Sobald es um rechtliche Fragen und um sogenannte SIA Normen (SIA = Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) geht, ist man mit einem Bauabnahme-Spezialisten gut beraten. Dazu rät auch der Beobachter «Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen.» Vielleicht denken Sie nun: «Noch mehr bezahlen? Auf keinen Fall!» Diese Gedanken sind nachvollziehbar. 400.- bis 1‘400.- könne laut Beobachter so eine Beratung kosten.

Wie bei vielen anderen Dingen, ist der Spezialist am Anfang (also vor Baubeginn) günstiger. Denn je früher er begutachten und Einfluss nehmen kann, desto besser. Desto mehr kann er erreichen und desto kleiner ist der Aufwand. Holt man ihn trotzdem erst im Schadensfall, nimmt er einem auch dann noch viel ab und erreicht mehr, als wenn wir es selber machen. Wir müssen uns erst noch die die komplexen und umfangreichen SIA Normen einarbeiten. Das ist beim Bauabnahme-Spezialist anders. Er kennt die typischen versteckten Mängel im Bau. Sie sind sein daily business. Man kann die Bauabnahme selbst machen. Das bedeutet – nebst der erwähnten Einarbeitung in ein vielleicht eher fremdes Gebiet – auch noch, dass wir mit verschiedenen Parteien kommunizieren müssen. Noch mehr Aufwand. Beim Bauabnahme-Spezialisten spricht man nur mit einem. Kurzum: Man spart Zeit, Nerven und erwirbt sich letztendlich unbezahlbares Know-how dazu.

Was man noch tun kann: Die Baustellen-Webcam

Im Vorfeld geeignete Massnahmen ergreifen. Zum Beispiel mit einer Baustellen-Webcam. Gestochen scharfe Bilder von der Baustelle, damit man den Bauablauf genau erkennen kann. Livebilder rund um die Uhr, 24 Stunden, auch via UMTS, verspricht die avisec ag in Remetschwil (Aargau). Dank der hohen Auflösung der Bilder von DSLR Kameras werden die Bauabläufe in sehr guter Qualität erfasst. Eine hohe Anforderung. Denn Details sind im Schadensfall und in der Beweisführung wichtig. Doch was ist mit all den Menschen auf der Baustelle? Wie werden diese geschützt? Ist Big Brother inzwischen eine legitime Tatsache? Hier wird Unschärfe gewünscht. Die avisec ag schreibt auf Baustellen-Webcam.ch, dass Bilder mit Personen nicht an die Öffentlichkeit herausgegeben werden. Wird ein Geschäftshaus gebaut, kann die auftraggebende Firma die Bilder intern gebrauchen. Soviel Daten wie nötig, so viel Schutz wie möglich.

Wozu ein Baudokument?

Wo gearbeitet wird, passieren Fehler. Wo Menschen aus verschiedenen Firmen und mit verschiedenen, voneinander abhängigen Dienstleistungen arbeiten, muss vieles minutiös geplant sein. Kann eine Firma einen Termin nicht einhalten, hat das sofort Auswirkungen auf andere. Komplexität, Zeit und Wissen – Bauen ist zur Managementaufgabe mutiert, bei der es verschiedene Führer gibt. Läuft etwas schief und wird es erst im Nachhinein festgestellt, muss im schlimmsten Fall mit grossem Aufwand für die Korrektur gerechnet werden. Darum ist Kontrolle enorm wichtig. Für den Fall der Fälle. Für die Beweisbarkeit bei Schadensfällen.

Was Sie als Bauherr tun können

Der Idealfall wäre, von Anfang an mit einer Baustellen Webcam zu arbeiten und einen Bauberater beizuziehen. Nun ist man sich der Gefahren selten bewusst und vertraut allen Parteien, beziehungsweise deren Aussagen. Vertrauen kann manchmal blind machen. Das Baudokument sollte so früh wie möglich starten. Den Bauberater kann man auch erst für die Bauabnahme beiziehen. Nur ist früher vielleicht doch besser. Kommt es zu einem Rechtsfall, kann das Ganze zu einer enormen Geduldsprobe werden. Das passiert nicht oft. Doch jedes Mal ist einmal zu viel.

Quellenangaben und weiterführende Tipps im WWW

Immobilien-Gutachten: Damit Sie nicht die Katze im Sack (ver)kaufen

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Der Traum vom preiswerten eigenen Wohneigentum war noch nie so realistisch wie in dieser Zeit. Hypotheken von weniger als 1 Prozent und das für 10 Jahre. Wer hätte sich das vor 20 Jahren vorstellen können? Ich kann mich noch gut erinnern, dass meine erste Hypothek bei gut 6 % lag. Ein Haus bauen oder kaufen war noch nie so günstig. Nur hat Bauen einen grossen Haken, den es zu beachten gilt: Versteckte Mängel können auf einmal auftauchen und enorm ins Geld gehen. Nicht nur das, vielleicht kann sogar ein zwischenzeitlicher Umzug notwendig sein.

Hintergründe im Vordergrund

Bauen oder ein Haus kaufen kostet. Ein paar Hunderttausend Franken werden es schon sein. Hart erspartes Geld soll sinnvoll investiert werden. Wer viel bezahlt, verlangt korrekte Leistung. Dass dem nicht immer so ist, zeigt ein Beitrag von TV Ostschweiz zum Thema «Baupfusch».

Es geht dabei um ein Ehepaar, das ein Wohnhaus bauen liess. Nach kurzer Zeit kamen zahlreiche Bauschäden zum Vorschein, darunter auch Bauschimmel. Das ging so weit, dass Ärzte davon abraten, weiter in diesem Haus zu wohnen. Baumängel, für die niemand aufkommen will.

Nicht alle Schäden sind sofort und schnell ersichtlich. Nicht alle Schäden sind eindeutig. Wie bei manchem gilt auch hier die Regel «So gut wie möglich». Das heisst: Beim Bau einer Immobilie frühzeitig einen Bauberater beiziehen und beim Kauf einen Immobilien Gutachter das Objekt zuerst analysieren und schätzen lassen.

Der Immobilien Gutachter sieht geau hin

Analysieren, Hinter die Kulissen sehen, Werte ermitteln

Was wird genau gecheckt?

Da wo ein Check auf Baumängel gemacht wird, ist es sinnvoll einen Baufachmann beizuziehen. Wertvolle Informationen diesbezüglich erhält man zum Beispiel auf Baumangel.ch. Den Wert einer Immobilie schätzt ein Gutachter. Dieser checkt zum Beispiel, welche Unterhaltsarbeiten an der Dachkonstruktion und den Fassadenteilen vorgenommen werden müssen. Ebenfalls wichtig sind allfällige Wasserspuren auf den Balkonen oder am Gebäude selbst. Apropos Wasser. Auch Kittfugen und Abdichtungen in Nassräumen müssen in Ordnung sein. Wasser ist überhaupt ein Element, das einem Gebäude versteckte Schäden zufügen kann. Wie sieht es mit der Heizung aus? Ist diese noch intakt und bis wann muss sie allenfalls ersetzt werden? Welche Energiequellen bieten sich an? Dies ein paar von vielen Checks eines Immobiliengutachters. Selbstverständlich wird im Vorfeld eines Gutachtes abgeklärt, welche Punkte genauer angesehen werden sollen.

Und die Kosten für einen Gutachter oder Bauberater?

Bei einem Haus ist es wie bei unserer Gesundheit. Man bezahlt – früher oder später. Will heissen, wer sich heute fit hält,  hat auch später mehr Lebensqualität. Er bleibt beweglicher und in der Regel auch gesünder. Dafür muss er schon heute etwas tun. Sich bewegen. Beim Haus ist es ähnlich. Wer heute investiert, hat mehr davon. Ein «fittes» Haus bedeutet genauer hinsehen, damit (möglichst) keine Überraschungen eintreten. Reinigung, Pflege, Sanierung, laufendes Controlling. Leben kostet, sparen kostet oft noch mehr.

Mehr Artikel rund um Immobilien auf haus-planen.ch

Vorteile von erneuerbaren Energien am Beispiel von Pelletsheizungen

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Wussten Sie, dass Pellets eine erneuerbare Energiequelle mit einem Wirkungsgrad von über 90 Prozent darstellen? Die Hackschnitzelheizung hat sich in den letzten 30 Jahren technisch sehr stark weiterentwickelt und zählt heute laut Test.de zu einer wahren Alternative zu fossilen Brennstoffen. Bei der Wärmegewinnung setzt diese Holzheizung auf Regionalität, Umweltschutz, Sicherheit und Komfort.

Die Region profitiert

Die Produktion von Pellets beginnt im heimischen Wald. Bäume sind der natürliche Rohstoff dieser Energiequelle. Zum Transport des Rohstoffes braucht es regionale Firmen. Die Installation und Wartung einer Hackschnitzelheizung bedarf fachkundige Menschen aus der Region (Tipp: Ein sehr spannendes Beispiel einer Initiative von innovativen Landwirten findet sich auf kwb.at). Das Geld, das von diesen Menschen damit verdient wird, wird zu einem Grossteil wiederum in der Region investiert. Somit kann durch diese erneuerbare Energieform eine Kreislaufwirtschaft installiert werden. Pelletsheizungen helfen in kleinen Schritten einen Beitrag zur Regionalität und nicht zuletzt zur eigenen Unabhängigkeit zu leisten.

Eine sinnvolle Alternative: Holzpellets!

Eine sinnvolle Alternative: Holzpellets!

Konkreter Umweltschutz

Beim Wachsen nimmt ein Baum genauso viel Kohlendioxyd auf wie dieser beim Verbrennen oder Verrotten wieder abgibt. Das bedeutet, dass der Rohstoff prinzipiell CO2-neutral ist. Ausserdem haben Pellets vergleichsweise kurze Transportwege vom Wald über die Produktion bis hin zur Verwendung. Dadurch entsteht wenig Emission durch Verkehr. Besonders hervorzuheben ist die Tatsache, dass die Sägeindustrie ihre Abfälle einer nützlichen Verwendung in Form von Pellets zuführen kann.

Versorgungssicherheit und Preis

Da Bäume nachwachsen, bietet uns diese Energiequelle langfristig Versorgungssicherheit. Der Preis entwickelte sich in den letzten Jahren stabil. Auch die Standardisierung in Form von Pellets hat in dieser Hinsicht zur Sicherheit beigetragen. Die genormte Qualität bringt mehr Anbieter auf den Markt, was wiederum in stabilen oder auch günstigeren Preisen für den Endkunden resultiert.

Mehr über Holzpellets im deutschsprachigen Raum