Der Immobilienmarkt – ein heiss umkämpftes Pflaster

Möchten Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein anderes Gebäude verkaufen oder kaufen? In diesem Fall kann sich ein Immobilien-Gutachten sehr lohnen, liefert es Ihnen doch einen verlässlichen Anhaltspunkt zum aktuellen Verkehrswert am Immobilienmarkt. Erfahren Sie hier, um was es dabei genau geht und worauf Sie «gut achten» sollten. 

Die Themen im Überblick:

Wohneigentum: Wann ist ein Immobilien-Gutachten wichtig?

Wann und warum sich ein Immobilien-Gutachten lohnt und was Sie dabei beachten sollten.

Wann ist ein Immobilien-Gutachten wichtig?

Der Immobilienmarkt ist ein heiss umkämpftes Pflaster. Daher braucht es eine gute Branchenkenntnis und starke Nerven, um sich sicher darin bewegen zu können. Oder einen vertrauenswürdigen und  unabhängigen Partner an Ihrer Seite.

Es gibt verschiedene Situationen, bei denen sich die professionelle Schätzung eines Gebäudes lohnt:

  • Angefangen bei einer ganz normalen Immobilientransaktion über die
  • Teilung von Wohneigentum anlässlich einer Scheidung oder
  • Erbschaft oder
  • vor einer geplanten Sanierung

Heikle Familienangelegenheiten

Handelt es sich um Familienangelegenheiten, bestehen leider oft Uneinigkeiten und Streit, was nicht selten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. So auch bei Steitigkeiten um verdeckte Mängel nach einem Kauf bzw Verkauf. Hat ein Gericht über eine Situation zu entscheiden, braucht es ein gerichtsfestes Gutachten. Dieses kann nur von einer überdurchschnittlich qualifizierten Fachperson erstellt werden.

Verschiedene Arten von Schätzung

Bei der Schätzung einer Immobilie zählen hauptsächlich das Alter (Baujahr), die Bausubstanz, der Zustand, die Lage, die Ausstattung, die dazu gehörende Grundstücksfläche und eventuelle besondere Werte.

Es gibt verschiedene Arten von Schätzungen, die jede ihre Berechtigung und ihre Vor- und Nachteile haben. Nachfolgend ein kleiner Überblick.

Online-Schätzung

Dank der Digigalisierung sind Online-Schätzungen in der Regel ein erster Schritt. Meist sind sie kostenlos, einfach zu handhaben und mit einem unmittlebaren Resultat verbunden. Bei einer Online-Schätzung sind die erforderlichen Angaben relativ einfach und klar gehalten.

  • Nur die wichtigsten Parameter eingeben und mithilfe moderner Technologie bekommt man innerhalb weniger Minuten einen ersten Anhaltspunkt des aktuellen Marktwerts.
  • Individuellen Situationen wie auch dem besonderen Charakter einer Liegenschaft kann dabei wenig Rechnung getragen werden.

Gefahren von Online-Schätzungen

Ebenso können beim Punkt «Ausbau-Standard» die Ansichten einander diametral entgegenstehen. Die Einschätzung, ob eine Küche modern sei, ist beispielsweise äusserst subjektiv. Ein Eigentümer, der die Einrichtung seinerzeit (vielleicht vor 20 oder 30 Jahren) liebevoll ausgesucht und zusammengestellt hat, schaut mit anderen Augen als eine unbeteiligte Fachperson. Mit professioneller Distanz und ohne emotionalen Bezug kommt diese oft zu anderen Ergebnissen.

Die Treffsicherheit von Online-Schätzungen lässt also etwas zu wünschen übrig, doch als grobe Orientierung ist sie ideal. Natürlich kann man die Angebote mehrerer Anbieter nutzen, um erste Vergleiche zu ziehen.

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie  in regelmässigen zeitlichen Abständen bequem online eine Schätzung vornehmen, um die Wert-Entwicklung zu checken.

Eine Schätzung durch erfahrene Immobilien-Experten lohnt sich!

Eine Schätzung durch erfahrene Immobilien-Experten lohnt sich!

Gut achten! – Wertgutachten vor Ort

Wollen Sie einen verbindlichen und zuverlässigen Wert von Ihrem Wohnobjekt ermitteln, empfiehlt sich eine professionelle Schätzung direkt vor Ort. Holen Sie im Vorfeld unbedingt verlässliche Erkundigungen über die Fachperson ein, die Sie dafür in Erwägung ziehen.

Wichtig sind:

  • eine qualitiativ hochwertige Expertise,
  • Erfahrung,
  • Marktkenntnis,
  • vorzugsweise auch Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten sowie
  • vertrauenswürdige Empfehlungen.
  • Nicht zu unterschätzen ist auch die zwischenmenschliche Chemie!

Vertrauenswürdigkeit der Gutachter-Fachperson gut überprüfen

Es gibt Agenturen, die unverbindliche und kostenlose Gutachten anbieten. Auch bei einem Arrangement mit einem Makler ist diese Leistung in der Regel inbegriffen.

Die Kosten für ein professionelles Wertgutachten durch eine Fachperson ist abhängig vom Schätzwert und wird objektiv und nach verbindlichen Kriterien ermittelt. Der jeweilige Preis kann sich von ein paar Hundert bis hin zu über 2000 Franken erstrecken.

Im heutigen Fake-Zeitalter finde ich die Vertrauenswürdigkeit einer Fachperson sehr wichtig. Real nachprüfbare Empfehlungen sind hierbei von grösster Bedeutung!

Amtlicher Wert ≠ Verkehrtwert

Der amtliche Wert einer Liegenschaft ist nicht identisch mit dem Verkehrswert.

Der amtliche Wert wird von Fachpersonen der Steuerverwaltung bestimmt und entscheidet über die Steuererhebung.

Meist liegt er deutlich unter dem Verkehrswert des Gebäudes.

Hedonische Schätzung – und tatsächlicher Verkaufspreis

Die hedonische Schätzung ist die meistverwendete Schätzungsart und beruft sich auf Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien. Dazu werden 70 unterschiedliche Kriterien quantitativer und qualitativer Art verwendet.

Am besten eignet sich die hedonische Schätzung für Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und Mehrfamilienhäuser. Speziellere Objekte wie z. B. Bauernhäuser oder Liebhaberobjekte lassen sich dadurch nur teilweise erfassen.

Abweichungen erfordern eine Zweitmeinung

Bei einer hedonischen Schätzung kann es zu relativ grossen Abweichungen kommen, deshalb kann es sich auszahlen, mindestens eine Zweitmeinung einholen oder das Resultat mit einem Immobilienexperten absprechen.

Der hedonische Wert ist nicht immer identisch mit dem effektiven Verkaufspreis. Dieser kann durchaus höher, aber auch tiefer ausfallen als die hedonische Schätzung.

Auch hier lässt sich anhand von regelmässigen Schätzungen der Wert-Verlauf einer Immobilie verfolgen. Das kann sowohl in Steuerfragen relevant sein als auch vor Sanierungen oder Änderungen der Hypothek.

Damit echte Freude an Wohneigentum aufkommen kann, braucht es eine fundierte Schätzung - auch bei Stockwerkeigentum

Damit echte Freude an Wohneigentum aufkommen kann, braucht es eine fundierte Schätzung – auch bei Stockwerkeigentum.

Stockwerkeigentum schätzen

Das Begutachten von Stockwerkeigentums-Wohnungen ist nochmals eine Kategorie für sich.

Die Wohnung selbst kann mit den üblichen Verfahren geschätzt werden, dazu muss jedoch noch die Beurteilung des ganzen Gebäudes erfolgen, in dem sie sich befindet. Sprich die gesamte Gebäudehülle, die Haustechnik, der Anteil Erneuerungsfonds, wie auch die Nutzungs- und eventuellen Sonderrechte.

Dazu müssen die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen, das Reglement, die Nebenkostenabrechnungen und die Wertquotenberechnung sorgfältig in Augenschein genommen und beurteilt werden.

Herausforderung Bauland schätzen

Die Schätzung von Bauland hat ihre eigenen Herausforderungen. Es kommt nämlich darauf an, wofür es genutzt werden soll.

Entscheidend ist, was auf dem Bauland gebaut werden darf und nicht etwa nur der Quadratmeterpreis der Gemeinde, den man nur kurz mit der Anzahl Quadratmeter zu multiplizieren bräuchte. Es spielt also eine Rolle, ein wie grosses Gebäude auf der Parzelle realisiert werden darf.

Ebenso wertbestimmend sind die geometrische Form der Parzelle, der Erschliessungsgrad, die Hangneigung, die Bodenbeschaffenheit etc. Diese Faktoren hängen direkt mit den zukünftigen Baukosten zusammen.

Fazit

Bauen ist komplexe Angelegenheit! Als Laien sind wir auf diesem Fachgebiet schnell überfordert. Deshalb ist es äusserst wichtig, auf gute Immobilien-Gutachten zugreifen zu können. Von ausgewiesenen Fachpersonen mit einem weitreichenden Erfahrungsschatz in Theorie und Praxis.

Es lohnt sich, sich im Vorfeld sorgfältige Erkundigungen einzuholen, wen man dafür beauftragt! Persönliche Weiterermpfehlungen gehören dabei zu den besten Garantien für Qualität und Verlässlichkeit.

© haus-planen.ch, 26.03.2026/Tabea Räber

Autorin

Tabea Räber, Texterin, u. a. bei haus-planen.ch, Wohnungsbesitzerin, Hobbygärtnerin

Tabea Räber, Orthografie-und-Grammatik-Prüferin (Text-Unkraut-Entfernerin), gerne Köchin und Geniesserin, Hobbygärtnerin, ruhender Pol.

Weitere Arikel und Infos zum Thema Immobiliengutachten im Web …

… und auf haus-planen.ch

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